Travaux et fiscalité de l'investisseur : déficit foncier ou plus-value, il faut choisir

24 septembre 2026 · Budget

Un investisseur qui rénove un bien locatif prend, sans toujours le savoir, une décision fiscale à chaque facture. La même dépense peut réduire son impôt dès cette année, ou réduire sa plus-value dans quinze ans. Presque jamais les deux. Cet article explique comment se fait ce partage, et à quel moment il se décide.

Deux caisses, et une cloison entre les deux

Les travaux d'un bien loué peuvent alimenter deux mécanismes distincts.

Le premier est le déficit foncier. Les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent des loyers. Quand elles les dépassent, le déficit s'impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le second est la plus-value. À la revente, certains travaux viennent majorer le prix d'acquisition, ce qui réduit d'autant le gain imposable.

La cloison entre les deux est simple à énoncer et lourde de conséquences : une dépense déjà déduite des revenus fonciers ne peut pas majorer le prix d'acquisition. L'administration peut réclamer les déclarations des années concernées pour s'en assurer.

Les trois familles de travaux ne jouent pas dans la même cour

La nature des travaux décide de la caisse dans laquelle ils tombent, et cette classification n'est pas négociable.

• Entretien et réparation. Remettre en état sans changer la consistance du bien : toiture reprise, chaudière remplacée à l'identique, peintures refaites. Déductibles des revenus fonciers. Jamais retenus pour la plus-value.
• Amélioration. Apporter un élément de confort nouveau à un logement : isolation, salle d'eau supplémentaire, installation électrique refaite aux normes. Déductibles des revenus fonciers pour un local d'habitation.
• Construction, reconstruction, agrandissement. Non déductibles des revenus fonciers, mais retenus pour la plus-value, sur facture d'entreprise.

Autrement dit, la seule famille qui laisse un choix réel est celle de l'amélioration : déduite tout de suite, elle ne servira plus à la revente ; non déduite, elle pourra majorer le prix d'acquisition.

Le piège de l'autoconstruction et des matériaux achetés soi-même

Pour la plus-value, la loi exige des travaux réalisés par une entreprise. Le chantier mené soi-même ne compte pas. Le coût des matériaux achetés directement par le propriétaire ne compte pas non plus, même lorsqu'une entreprise les pose : seule la prestation facturée par l'entreprise est retenue.

C'est un calcul que peu d'investisseurs font. Acheter son carrelage soi-même pour économiser quinze pour cent sur la fourniture peut coûter davantage à la revente, puisque cette somme ne majorera jamais le prix d'acquisition.

Le forfait de 15 %, la martingale des bailleurs de longue durée

Au-delà de cinq ans de détention, le vendeur peut retenir un forfait de 15 % du prix d'achat au titre des travaux, sans produire le moindre justificatif. Sur un bien acheté 200 000 €, cela représente 30 000 € ajoutés au prix d'acquisition.

Ce forfait est une faculté, pas une obligation : on compare, et on retient le plus favorable. Il devient particulièrement intéressant pour l'investisseur qui a beaucoup déduit pendant la détention : ses factures ayant déjà servi, elles ne peuvent plus majorer le prix d'acquisition, et le forfait prend le relais sans qu'il ait à justifier quoi que ce soit.

Un cas mérite d'être signalé : au micro-foncier, les dépenses sont réputées entièrement couvertes par l'abattement. Elles ne pourront jamais majorer le prix d'acquisition, quelle que soit leur nature.

Une fenêtre qui s'est refermée fin 2025

Entre 2023 et 2025, le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global pouvait être porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Le dispositif visait les dépenses dont le devis avait été accepté à compter du 5 novembre 2022 et payées jusqu'au 31 décembre 2025.

Depuis le 1er janvier 2026, un paiement neuf n'y ouvre plus droit. La plupart des simulateurs et des articles qui circulent n'ont pas été mis à jour. Si vous avez payé dans la fenêtre, conservez les deux diagnostics de performance énergétique, avant et après travaux : ce sont eux qui prouvent le changement de classe.

Le calendrier du DPE change l'ordre des priorités

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué. La classe F suit au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034. L'interdiction vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites.

Pour un investisseur, cela transforme un arbitrage fiscal en contrainte de calendrier. Un bail de trois ans signé aujourd'hui sur un logement classé F arrive à échéance après l'interdiction de 2028 : les travaux doivent donc être engagés avant, et non après. Entre la décision et le nouveau classement, une année complète n'a rien d'exceptionnel, diagnostic, devis, aides, chantier et DPE final compris.

Ce que cela impose au suivi de chantier

Toutes ces règles ont un point commun : elles se jouent sur la facture, des années après le chantier. Trois exigences en découlent.

• La facture doit parler. Nature exacte des travaux, distinction entre fourniture et pose, identité de l'entreprise. Une ligne « travaux divers » se conteste facilement lors d'un contrôle.
• Le classement doit être par bien. Un investisseur qui détient trois logements et mélange les factures perdra du temps, et probablement de l'argent, le jour où il faudra démontrer qu'une dépense n'a pas déjà été déduite.
• La durée de conservation dépasse le réflexe habituel. Un déficit se reporte dix ans, une plus-value se calcule parfois vingt ans après les travaux.

C'est exactement ce que fait Brikka, chantier par chantier : chaque dépense porte son bien, sa catégorie, sa date et son justificatif, et l'ensemble reste consultable longtemps après la fin des travaux.

Ce qu'il faut retenir

• Une dépense sert une fois : soit au déficit foncier, soit à la plus-value.
• Entretien et amélioration vont aux revenus fonciers, construction et agrandissement à la plus-value.
• Travaux faits soi-même et matériaux achetés par le propriétaire ne comptent pas pour la plus-value.
• Le forfait de 15 % après cinq ans dispense de tout justificatif, et se compare au réel.
• Le plafond renforcé à 21 400 € ne concerne plus que des paiements antérieurs à 2026.
• Le calendrier du DPE, 2025, 2028 et 2034, fixe désormais l'ordre des travaux.

Pour aller plus loin : le déficit foncier en détail, les travaux déductibles de la plus-value et le calendrier des passoires énergétiques.